不動産におけるブロックチェーン技術の使用に関するアイデアはたくさんあります。しかし、見落とされがちなのが土地登記簿です。不動産のトークン化が業界を破壊するという大胆な主張は、本質的にはセキュリティトークンによる証券化に帰着します。このようなアイデアにはメリットがありますが、視点が欠けており、宣言されているほど破壊的ではないと私は感じました。

私の博士課程の研究は、次世代の土地登記システムの開発に捧げられました。私は、セキュリティトークンとは異なり、所有権の実際の記録として機能する新しいクラスの資産である”タイトルトークン”の概念を導入しました。ブロックチェーン技術は、その中核として一種のデータベースとして機能します。したがって、この記事で詳しく説明するように、紙であれ電子的であれ、従来の土地登記簿で所有権記録を管理する代わりに、ブロックチェーンを使用するとこれをより効果的に管理できます。

なぜ”許可”しないのでしょうか？

次世代の不動産登記システムがブロックチェーン技術を活用すべき理由を説明するには、この技術に関するいくつかの誤解を明らかにし、その革新的な機能を強調することが不可欠です。

第一に、分散型台帳テクノロジーのカテゴリーは、広く”許可型”台帳および”プライベート”台帳として分類されますが、厳格な学術基準によるブロックチェーンの本来の定義とは一致しません。さらに重要なのは、この用語上の違いを超えて、許可された台帳はデータの不変性を保証できないことです。そして、不変性はブロックチェーンのゲームを変える重要な機能です。

ハッシュによって相互接続されたタイムスタンプ付きのデータブロックを作成する方法は、1991年にハーバー氏とストルネッタ氏によって導入されました。この方法はデータを保護することを目的とするのではなく、その信頼性を検証することを目的としており、それが”ブロックチェーン”と呼ばれていたという証拠はありません。この用語は、ビットコインの開発者とその首謀者であるサトシ・ナカモト氏の間で最初に出現したようです。ナカモト氏の論文”ビットコイン:ピアツーピア電子キャッシュシステム”では、ハーバー氏とストルネッタ氏の手法をテクノロジーのコンポーネントの1つとして使用することが提案されています。これを分散型コンセンサスメカニズムと組み合わせることで、彼は分散ネットワーク内でそれを運用する方法を考案しました。これが”ブロックチェーン”という用語の由来です。

現在、分散型台帳の作成に対するさまざまなコンセンサスメカニズムとアプローチにより、ブロックチェーンはネイティブのアカウント単位(暗号通貨)とデータストレージ機能を備えたデジタル台帳として定義できます。オープンで競争力のある分散型コンセンサスメカニズムを備えた分散ネットワークで動作します。

サブセットとしてプライベートなものを含む、許可された分散型台帳には、自由なオープン競争の機能が欠けています。実際、それらは反対を表します。これらの台帳は、制御ノードの集中権限の下で動作します。集団ガバナンスシナリオ(複数のノードが関与する)では、ある程度分散型のコンセンサスメカニズムを採用する場合がありますが、これはメンバーノードの閉じたグループ内にのみ適用されます。事実上、それらは外部世界に対する集中システムとして機能し、カルテルに似ています。したがって、すべてのブロックチェーンと分散台帳はブロックチェーンの方法を利用していますが、すべてのブロックチェーンがブロックチェーンを構成しているわけではありません。

これらの用語上の区別は衒学的で、理論的な議論にのみ関連しているように思えるかもしれません。ただし、より広範な意味を理解するためには重要です。許可型台帳には不変性という重要な機能が欠けているため、データが変更されないことを保証できません。カルテルとして機能する制御ノードはネットワーク管理者のすべての特権を持ち、アクセスを制御し、必要に応じてチェーンを書き換えたり削除したりしてデータを変更する可能性があります。この観点から見ると、他の集中型テクノロジーと基本的には変わりません。”ブロックチェーン”という用語は、さまざまな台帳テクノロジーに誤って適用されることが多く、優れたデータセキュリティに対する誤った認識を生み出しています。

ブロックチェーンの基本的な利点は、データの不変性を保証できることです。不変性とは、レジストリの責任者を含め、いかなる理由であっても過去のトランザクションや保存されたデータを変更できないことを意味します。人類の歴史の中でこれを保証できるテクノロジーは他になかったため、ブロックチェーンの他の機能は土地登記システムのアップグレードにとって決定的なものではありません。たとえば、ビットコインは15年以上にわたって妥協なく運用されており、これは他の公的システムでは実現できないことです。大手企業(Google、Facebook、Twitter、Amazon、Visa、Mastercardなど)が関与したデータ侵害の頻繁なニュースは、ブロックチェーンテクノロジーの優れたセキュリティを強調しています。

土地登記簿は何をするのですか？

では、公的にアクセス可能なデジタルストレージ内のデータを保護することがなぜ重要なのでしょうか？まず土地当局の主な機能について考えてみましょう。アリスとボブが権利証書を締結し、そのうちの1人が書類を紛失したり改ざんした場合、契約の信憑性に異議を唱える可能性があります。信頼できる情報源として文書を独自に保管する第三者が必要であり、これはどの国でもレジストリ当局の最低限の役割です。

ブロックチェーンが登場する前は、この機能を確保するために、登記機関は、過去の紙の登記簿を保管するラックやフォルダーを備えたアーカイブ建物や、それぞれのソフトウェアでデータベースを運用するデータセンターなど、関連するインフラストラクチャを物理的に維持する必要がありました。どちらのテクノロジーにも脆弱性があり、データの破損や損失が取り返しのつかない事態になる可能性があります。したがって、システムを管理し、記録を作成できる人による、非常に制限されたアクセスが必要でした。

登録とは、この機能を登録官や公証人などの権限のある個人に制限することを意味します。対照的に、ブロックチェーンを使用すると、そのような脆弱性を持たずにレジストリを電子的に維持できるため、事実上無制限の数のユーザーが、データベースをクラッシュさせる恐れなく、ブロックチェーン対応レジストリに直接エントリを作成できます。これはブロックチェーンにのみ適用され、許可されたDLTには適用されません。後者は公に公開されているため、深刻なサービス拒否攻撃(DDoS)などに耐えることができません。データの損失は、他の古いテクノロジーと同様に脅威です。

ブロックチェーンは不動産取引と登録をどのように変革するのでしょうか？

古いシステムでは、取引の締結と登録という2つの行為を分離する必要があります。最初の行為では、関係当事者が契約書(権利証書)に署名します。次に、第2の行為では、登記官にそれを持ち込んで、登記簿に自分の行為を公式に記録します。これは、誰が何を所有しているのかについての真実の情報源として機能します。

多くの国では、権利譲渡の瞬間は証書が公的機関によって登録されたときに発生するとみなされると法令で定められています。上で説明したように、当事者が自らレジストリに記録を作成することは許可されていません。これは、中央集権型テクノロジーがそれを可能にしてしまうほど脆弱であるためです。ブロックチェーンは歴史上初めて、レジストリ当局の監視なしに公平な真実の情報源として機能できるため、ゲームチェンジャーとなっています。これは、合意と登録という2つの別々の行為を1つのブロックチェーントランザクションに統合できることを意味します。スマートコントラクトのアルゴリズム内で実行されたトランザクションは、ブロックチェーン上に公開されると、最終的なレジストリレコードとして機能します。

インフラの維持だけが土地当局の役割ではありません。多くの国での登録には、当事者が土地事務所に持ち込んだものを単に記録するだけではありません。それには取引の検証が必要であり、一部の国では公証人による取引の審査が必要となります。サードパーティからの独立性を達成するには、これらすべての機能を自動化する必要があります。そうして初めて、DAO、defi、およびデジタルエコノミーのその他の側面を可能にするスマートコントラクトを通じて、プログラム可能な関係の利点を完全に解き放つことができます。

完全な仲介排除を信じている人にとって悪いニュースは、今後もレジストラが必要になるということです。紛争の解決（したがって、レジストラは裁判所の判決を下す必要があるかもしれない）、相続の場合、または秘密鍵（暗号通貨ウォレット）の紛失の場合など、第三者権威機関が必要となる状況は数多くあるようです。所有者または後継者はアクセスできません。土地登記アプリケーション(私はブロックチェーン不動産登記と呼んでいます)は、法の支配を確保するために管理アクセスを提供する方法で設計する必要があります。しかし、登録がシームレスかつ自動的な手続きになるため、不動産取引の10件中9件は土地当局の直接の参加を必要としないと私は推測しています。

まとめ

要約すると、従来の土地システムは脆弱であり、土地当局やその他の仲介者の監督に依存しているため、DAO、dApp、defi などの新興デジタル経済の革新的な可能性を完全に受け入れることができません。それが進歩のボトルネックになります。ブロックチェーン技術は、分散型のオープンな公共インフラストラクチャでデータを保護し、不動産登記簿の不可逆的な損失のリスクを軽減し、仲介機能の自動化への道を開くことで、この問題に対処します。

ブロックチェーン不動産レジストリの概念はこの変化を示しており、人間の介入なしにほとんどの取引を自動的に検証および登録できるシステムを提案しています。ただし、ブロックチェーンは本質的に不変性を保証するものではないことに注意することが重要です。これはネットワークの規模によって異なります。小規模なネットワークは特定の種類の攻撃の影響を受けやすい可能性がありますが、大規模で確立されたネットワークは通常、回復力が高くなります。したがって、パブリックレジストリの場合、ブロックチェーンの選択は、長年の歴史と充実したコミュニティを持つレジストリを優先する必要があります。

それにもかかわらず、私はクロスブロックチェーンプロトコルを介したマルチチェーンシステムの採用を主張します。このアプローチは、帯域幅、スケーラビリティ、トランザクション速度、コストなど、ブロックチェーンテクノロジーに関連する一般的な懸念事項に対処し、公共財産レジストリにとって実行可能なソリューションになります。このテーマについてはさらに議論する価値があります。